Može li porez na nekretnine doista srušiti najamnine za stanove?
- Detalji
- Objavljeno: Četvrtak, 05 Rujan 2024 08:06
U prvom javnom naletu još jedne verzije poreza na nekretnine rekli su nam da je to cilj poreza, ali ničime još uvijek nisu dokazali da porez taj cilj može ispuniti.
Vlast se, izvjesno je, nada da to neće morati niti dokazivati i da će ovaj put za uvođenje poreza na nekretnine biti dovoljna poznata stara "zavadi pa vladaj" uz uvjeravanje onih slabije potkovanih novcem da rade za njihovo dobro.
Istina jest da se porez na nekretnine u nekom obliku mora uvesti jer to od Hrvatske traži obveza prema Europskoj uniji pa je sada došlo na dnevni red. Čak je i lukavo kako je Vlada Andreja Plenkovića odlučila dva za građane vrlo važna poreza spustiti na lokalnu razinu pa će gradonačelnici i načelnici morati vući tu vruću liniju između oporezivanja rada i nekretnina na svom teritoriju tražeći prostor najveće ugode za svoje mikro stanovništvo.
O porezu na nekretnine ponovno će se raspravljati primjenom svih dosadašnjih i nekih novih argumenata, od nesređenih katastara, preko ponavljanja da građani Lijepe naše štede u nekretninama pa do osiromašenja i slično dok će se s druge strane što glasnije nametati teza kako je zaista potrebno građanima, a posebno mladim obiteljima omogućiti da se skuće u unajmljenom stanu po cijeni koju si mogu priuštiti.
Prosječna plaća i prosječna stanarina
I jedan od načina da to učine jest uvođenje poreza na nekretnine koji će gradovi i općine morati propisati u iznosu od jednog do 10 eura po četvornom metru stana, a plaćati ga neće samo oni vlasnici koji u stanu žive ili su stan dali u dugoročni najam. Vlast se nada da će više vlasnika stanova potrčati da ponudi svoju sada praznu imovinu u dugoročni najam kako ne bi plaćali novi porez, ali plaćat će porez na najamninu pa je država u svakom slučaju na dobitku.
Povećana ponuda stanova za dugoročni najam trebala bi u teoriji ponude i potražnje dovesti do pada cijena najma. Iz agencija koje se bave prodajom i najmom kažu kako su najtraženiji stanovi od 40 do 60 četvornih metara. Uzmimo za primjer stan od 60 "kvadrata" i maksimalni porez od 10 eura po kvadratu. Godišnji iznos poreza je 600 eura, a to je 50 eura mjesečno.
Prema posljednjim podacima iz srpnja ove godine, prosječna plaća u Hrvatskoj iznosi 1324 eura neto. Baš kao što bi u teoriji porez na nekretnine mogao povećati ponudu stanova za dugoročni najam, a povećana ponuda utjecati na smanjivanje cijene, svaki bi vlasnik dodatne prazne nekretnine od 60 kvadrata koji baš želi da mu ona ostane prazna, ako zarađuje prosječnu plaću unutar te plaće mogao naći 50 eura svaki mjesec za porez na nekretninu.
Vlasnik treba uštedjeti
No, recimo da vlasnik takav stan odluči iznajmiti pa zatraži za najam 600 eura mjesečno. Neoporezivo mu je 30 posto najma, a to je 2160 eura godišnje, a ostalo, odnosno iznos od 5040 eura je oporezivo po stopi od 12 posto pa naš vlasnik državi za porez od najma plati 604 eura godišnje, što je 50,4 eura godišnje. Vlasniku ostane prihod od 4436 eura, a od tog iznosa, ako je pošten vlasnik platit će pričuvu zgradi koja neće biti minimalna jer mu je kao i susjedima u zgradi u teoriji njihovo vlasništvo važno.
Budimo hrabri pa recimo da ta pričuva neće biti minimalna, nego recimo 0,70 eura po kvadratu što znači da je za stan iz našeg primjera 42 eura mjesečno, odnosno 504 eura godišnje što raspoloživi prihod od najma snižava na 3 932 eura godišnje, odnosno 327 eura mjesečno od čega vlasnik stana treba uštedjeti i za ulaganje u sam stan za potrebne popravke, farbanje, servisiranje bojlera, zamjenu pokvarenih i dotrajalih kućanskih aparata i slično.
U ekonomskim uvjetima u kojima cijene usluga električara, vodoinstalatera i raznih servisera testiraju tezu o nebu kao granici. Recimo da naš vlasnik za tu svrhu izdvaja sa strane najmanje jednak iznos kao za pričuvu mjesečno, odnosno 42 eura ili godišnje 500 njak eura u nadi da se perilica rublja i suđa neće pokvariti istovremeno. Prihod našeg vlasnika s kojim može raspolagati pada na oko 3500 eura godišnje ili na oko 290 eura mjesečno za stan od 60 metara četvornih koji je dao u najam zato da ne bi plaćao porez na njega kao na praznu nekretninu.
Je li uopće moguće stanovanje učiniti priuštivim?
Dok mu je stan u najmu mora strahovati da će se ne plati li mu podstanar najamninu s njim povlačiti po sudovima godinama, da će ošteti li mu podstanar nekretninu sam morati sanirati tu štetu, a pomislili li na to da povisi stanarinu morati strepiti od toga da će ga podstanar napustiti pa će država naplatiti porez na nekretninu. Onaj koji iznosi 50 eura mjesečno u maksimalnom iznosu.
Toliko o tome da će porez na nekretnine natjerati ljude koji stanove koje posjeduju, a ne iznajmljuju da ih iznajme. Ako ih i iznajme izložena računica dovodi u pitanje pad cijene najamnina. Dapače, upitno je, je li uopće moguće stanovanje učiniti priuštivim u zemlji u kojoj hrana u trgovinama nije priuštiva i to pukom administrativnom mjerom uvođenja poreza na nekretnine.
Kome sada padne na pamet da raspravi priloži argument ljudi koji eto imaju po 10, ili dvostruko toliko stanova kupovanih godinama u svrhu štednje i kako će se njima uzeti novac i kako će to biti pravda, važno je da se ne zavaravamo. Oni koji su zaista odlučili značajniji kapital štedjeti u nekretninama svoj će portfelj organizirati tako da jedan mali dio iznajme da im donosi dovoljno prihoda da za ostalo plate porez da stoji prazno ako oni žele da im stoji prazno.
Pogrešna je ova teza
Recimo da netko ima 10 stanova od 60 kvadrata iz našeg primjera, dovoljno mu je da iznajmi dva i da sav porez na svih 10 bilo za najam bilo za praznu nekretninu bude pokriven. Uz najavu davanja i državnih subvencija za najamnine, snalažljiviji bi mogli i zaraditi. Ipak, za uređivanje tržišta najma i omogućavanje mladim obiteljima da nađu sebi priuštiv krov nad glavom potrebno je puno više od uvođenja poreza ne nekretnine, a moglo bi se početi i od licenciranja stanova za dugoročni najam pa da se zabrani iznajmljivanje prostora u kojima su instalacije posljednji put mijenjane između dva svjetska rata, a namještaj prije Hrvatskog proljeća.
Takav bi postupak vlasti smanjio ponudu stanova za najam pa bi im cijena ovaj put u teoriji i praksi porasla, a ne smanjila se. Potrebno je i zakonski buno bolje i efikasnije zaštiti vlasništvo pa da podstanari koji ne plate jednu jedinu stanarinu budu na drugačiji način zbrinuti od strane države, ali da tuđu privatnu nekretninu za koju najam ne plate ne smiju više koristiti niti jednog dana.
Porez na nekretnine doista jest civilizacijsko pitanje, njegovo uvođenje ne može se dovijeka odgađati, ali pogrešno bi bilo kad bi se taj porez uvodio pod krinkom omogućavanja jeftinijeg najma stanova ili većeg broja stanova u dugoročnom najmu.
Riječi ministra za kraj...
Važno je na kraju spomenuti i jedan primjer koji ministar financija Marko Primorac posljednjih dana ponavlja. Kaže ministar da ako netko ima stan od 120 četvornih metara s tri spavaće sobe na toj nekretnini može ostvariti prihod od 40 tisuća eura godišnje pa valja eto platiti porez jer je rentijer. To je naprosto nije točno.
Iznos od 40 tisuća eura vlasnik takvog stana može zaraditi na takvom stanu u turizmu samo ako u tom turizmu sam i radi, odnosno sam se bavi oglašavanjem stana, vođenjem rezervacija, čišćenjem i pranjem, prijavom gostiju i svime što ide uz rad u turizmu. Otprilike, a ministar može računati, dvije trećine prihoda bile bi od rada, a jedna trećina od nekretnine pa bi bilo dobro da iz Ministarstva financija ne vrijeđaju tako grubo ljude kada već znamo da se i do 80 posto veće plaće državnih dužnosnika isplaćuju iz prihoda od PDV-a generiranog u turizmu.
Dragana Radusinović/direktno.hr
