Stambeni krediti i kreditna sposobnost građana
- Detalji
- Objavljeno: Subota, 10 Listopad 2026 16:05
Cijene nekretnina u Hrvatskoj nastavile su snažno rasti i tijekom 2026. godine. Prema podatcima Državnoga zavoda za statistiku, u drugom tromjesečju cijene stambenih objekata bile su 12,7 posto više nego godinu prije. U Zagrebu je godišnji rast iznosio 15,7 posto, na Jadranu 9 posto, a u ostalim dijelovima Hrvatske 15,8 posto. Istodobno je broj prodanih stambenih objekata pao za 33,3 posto.
Za građane koji nekretninu ne mogu kupiti gotovinom ostaje stambeni kredit. Pitanje je kakvu si nekretninu građanin s prosječnom plaćom danas uopće može priuštiti.
Prema posljednjim dostupnim podatcima DZS-a, prosječna neto plaća za srpanj 2026. iznosila je 1540 eura, a medijalna 1346 eura. Polovica zaposlenih primala je manje od 1346 eura. Četvrtina zaposlenih imala je neto plaću od 1024 eura ili manje.
Prosječna cijena četvornoga metra svih prodanih novih stanova u Hrvatskoj u prvom polugodištu 2026. iznosila je 2994 eura. Ako se izuzmu stanovi prodani u okviru Programa društveno poticane stanogradnje (POS), prosječna cijena novih stanova u Zagrebu iznosila je 3554 eura po četvornome metru.
Koliki kredit može dobiti građanin s medijalnom plaćom?
Kod stambenoga kredita omjer ukupne mjesečne otplate duga i dohotka, poznat kao DSTI (engl. debt service-to-income, u pravilu ne krsmije biti veći od 45 posto. Kredit osiguran nekretninom u pravilu ne može biti veći od 90 posto vrijednosti nekretnine, a najdulji rok otplate iznosi 30 godina.
Od 1. listopada 2026. HNB je dodatno smanjio prostor bankama za odstupanje od tih pravila. Stambeni krediti s DSTI omjerom iznad 45 posto mogu činiti najviše 10 posto iznosa stambenih kredita isplaćenih u prethodnom tromjesečju. Jednako ograničenje vrijedi i za iznimke iznad LTV omjera od 90 posto.
Uzmimo građanina koji prima medijalnu neto plaću od 1346 eura, nema drugih dugova i želi stambeni kredit na 30 godina. Četrdeset i pet posto njegova dohotka iznosi oko 606 eura mjesečno.
Uz ilustrativnu fiksnu kamatnu stopu od 3,5 posto, takva bi rata odgovarala kreditu od oko 135 000 eura. Ako bi kredit pokrivao 90 posto vrijednosti nekretnine, kupac bi mogao računati na nekretninu vrijednu oko 150 000 eura.
Po prosječnoj cijeni komercijalne novogradnje u Zagrebu od 3554 eura po četvornome metru to odgovara stanu od približno 42 četvorna metra.
Građanin s prosječnom neto plaćom od 1540 eura imao bi maksimalnu ukupnu mjesečnu otplatu od oko 693 eura. Pod istim ilustrativnim uvjetima mogao bi doći do kredita od oko 154 000 eura, odnosno nekretnine vrijedne oko 171 000 eura. U spomenutoj zagrebačkoj novogradnji riječ je o približno 48 četvornih metara.
To su matematički izračuni prema regulatornim granicama, no banke kreditnu sposobnost procjenjuju prema vlastitim pravilima i uzimaju u obzir dob, vrstu zaposlenja, postojeća zaduženja i druge okolnosti.
Dvije plaće bitno mijenjaju računicu
Dvoje zaposlenih s po jednom medijalnom plaćom zajedno raspolaže s 2692 eura mjesečno. Četrdeset i pet posto tog iznosa iznosi oko 1211 eura.
Uz rok otplate od 30 godina i kamatnu stopu od 3,5 posto takav bi par matematički gledano mogao dosegnuti kredit od približno 270 000 kalkulatoreura. Uz 90-postotno financiranje to odgovara nekretnini vrijednoj oko 300 000 eura.
Kućanstvo s dvije redovite plaće nalazi se u znatno povoljnijem položaju od samca. Građaninu s prosječnim ili medijalnim primanjima kupnja većega stana u Zagrebu teško je dostupna bez veće ušteđevine ili pomoći obitelji.
Treba imati i vlastiti novac
Ako banka financira 90 posto vrijednosti nekretnine, preostalih deset posto kupac mora osigurati sam. Kod stana od 150 000 eura riječ je o 15 000 eura, a kod stana od 200 000 eura o 20.000 eura.
Problem može biti još veći ako procjena banke bude niža od dogovorene kupoprodajne cijene. Kupac tada mora sam pokriti veću razliku.
Za mladu osobu koja plaća najamninu i istodobno pokušava štedjeti desetke tisuća eura to predstavlja ozbiljan izazov.
Postojeći dug smanjuje kreditnu sposobnost
Ograničenje od 45 posto odnosi se na ukupno mjesečno opterećenje dugom.
Građanin s plaćom od 1540 eura ima regulatorni prostor od oko 693 eura za ukupne mjesečne otplate. Ako već plaća 200 eura gotovinskoga kredita, za stambenu ratu ostaje oko 493 eura.
Uz prethodno korištene ilustrativne uvjete, rata od 693 eura odgovara kreditu od oko 154 000 eura, dok rata od 493 eura odgovara približno 110 000 eura.
Postojeći gotovinski krediti, kartice i druga zaduženja zato mogu znatno smanjiti iznos stambenoga kredita.
Cijene stanova rastu brže od plaća
Prosječna neto plaća u srpnju bila je nominalno 7,2 posto viša nego godinu prije, a medijalna 7,8 posto viša. Cijene stambenih objekata ratu istom su razdoblju na razini Hrvatske rasle 12,7 posto, a u Zagrebu 15,7 posto.
Rast plaća tako ne prati rast cijena nekretnina.
Zanimljivo je i da se to događa uz snažan pad broja prodaja. U drugom tromjesečju 2026. prodano je 33,3 posto manje stambenih objekata nego godinu prije. Kod postojećih nekretnina pad je iznosio 35,9 posto. Cijene su unatoč tomu nastavile rasti.
Pritom treba napomenuti da velik dio kupnji nekretnina u Hrvatskoj nije financiran stambenim kreditom. Dio kupaca raspolaže ušteđevinom, novcem od prodaje druge nekretnine, nasljedstvom ili pomoći obitelji, a na tržištu sudjeluju i strani kupci te pravne osobe. Zbog toga cijene nekretnina ne ovise samo o kreditnoj sposobnosti građana koji žive od hrvatske plaće.
Za sada nema pokazatelja da će manji broj kupoprodaja brzo vratiti cijene na razine dostupnije prosječnom građaninu.
Koliko se kreditom zapravo može kupiti?
Medijalna plaća od 1346 eura u našem modelu omogućuje kupnju nekretnine vrijedne približno 150 000 eura, uz maksimalno dopušteno opterećenje dohotka, tridesetogodišnju otplatu, bez drugih dugova i uz najmanje deset posto vlastitih sredstava.
U Zagrebu je to prema službenoj prosječnoj cijeni komercijalne novogradnje dovoljno za tek nešto više od 40 četvornih metara.
Za obitelj kojoj treba veći stan računica je znatno zahtjevnija. Bez dvije redovite plaće, veće ušteđevine ili pomoći obitelji mogućnosti su vrlo ograničene.
Kredit je i dalje glavni put prema vlastitoj nekretnini za građane koji nemaju postojeću imovinu. No uz današnje cijene sve je važnije što se tim kreditom stvarno može kupiti i koliko novca kupac mora imati unaprijed.
