Državne mjere i stambena politika – rješenje ili dio problema?
- Detalji
- Objavljeno: Subota, 24 Listopad 2026 11:54
Kupnja vlastitoga doma za mnoge hrvatske građane znači desetljeća otplate kredita, pomoć roditelja ili oslanjanje ddna nasljedstvo. Država im je nastojala pomoći subvencioniranim kreditima, poticanom stanogradnjom, povratom poreza i programima najma. Cijene nekretnina ipak su nastavile rasti. Koliko su državne mjere ljudima olakšale kupnju, a koliko pridonijele poskupljenju stanova?
Prema podatcima Državnoga zavoda za statistiku, stambeni objekti u drugom tromjesečju 2026. bili su 12,7 posto skuplji nego godinu prije. U Zagrebu je godišnji rast iznosio 15,7 posto, na Jadranu devet posto, a u ostalim područjima 15,8 posto. Postojeće nekretnine poskupjele su 14,1 posto, a nove 9,2 posto. Premda su podatci privremeni, pokazuju da se snažno poskupljenje nastavilo.
Iz tih brojki ne može se zaključiti koliku odgovornost snosi pojedina državna mjera. Na cijene utječu troškovi gradnje, dostupnost zemljišta, turizam, kupnja radi ulaganja i uvjeti kreditiranja. Za ocjenu državnih programa zato su potrebna istraživanja koja nastoje utvrditi njihov zaseban učinak.
Što je donio APN?
Subvencionirani stambeni krediti godinama su bili glavna državna pomoć mladim kupcima. Prema pravilima uvedenima 2017., država je pokrivala od 30 do 51 posto rate, ovisno o razvijenosti područja, uz mogućnost produljenja subvencije. Ministarstvo navodi da je programom obuhvaćeno više od 35 000 mladih obitelji. Rok raspisivanja natječaja prema tom zakonskom okviru istekao je krajem 2023. godine.
Korisnicima je subvencija smanjivala mjesečne izdatke. Nekima je olakšala otplatu, a nekima omogućila raniju kupnju. Ostaje pitanje koliko bi ih nekretninu kupilo i bez potpore te jesu li zbog programa morali prihvatiti višu cijenu.
Tim su se pitanjem bavili Davor Kunovac i Ivan Žilić u istraživanju objavljenom 2022. u časopisu Journal of Housing Economics. Utvrdili su da je program promijenio raspored kupoprodaja: transakcije su se koncentrirale oko završetka roka za prijave. Pronašli su i učinak Kreditsubvencija na rast cijena, osobito u razvijenijim sredinama i područjima na kojima se već mnogo trgovalo nekretninama. Istodobno nisu pronašli opisne dokaze povećanja ukupne stope vlasništva nad stambenim nekretninama.
Postoji, dakle, istraživačka osnova za tvrdnju da je APN pridonio poskupljenju. Bilo bi pretjerano pripisati mu sav rast cijena, ali njegove posljedice za tržište ne mogu se zanemariti zbog velikoga broja odobrenih zahtjeva.
Kupac uz državnu pomoć može platiti više, dok broj ponuđenih stanova ostaje ograničen. Prodavatelj tada može povisiti cijenu i preuzeti dio koristi od subvencije. Kupci koji na pomoć nemaju pravo suočavaju se s poskupljenjem koje moraju pokriti sami.
Demografski učinak treba dokazati
Subvencionirani krediti predstavljani su i kao pomoć demografskoj obnovi. Ministarstvo navodi da je od 2017. u obiteljima korisnika rođeno više od 10 000 djece. To pokazuje broj rođenja među korisnicima, ali ne i koliko ih je potaknula upravo subvencija. Za takav zaključak trebalo bi usporediti odgovarajuće skupine obitelji.
Siguran dom važan je pri odluci o osnivanju i proširenju obitelji. Zato treba utvrditi komu mjere najviše pomažu i dopiru li do mladih s nižim primanjima. Građanima koji ne mogu dobiti kredit subvencioniranje njegove otplate teško može riješiti problem.
OECD u gospodarskom pregledu Hrvatske za 2026. upozorava da takve potpore uglavnom koriste kućanstvima koja imaju pristup kreditima. Pozdravlja prestanak glavnoga programa subvencioniranih kredita i preporučuje preusmjeravanje sredstava prema socijalnom i priuštivom najmu.
Povrat poreza: koliko koristi kupcima?
Država je u međuvremenu uvela povrat poreza pri kupnji ili gradnji prve stambene nekretnine. Zahtjevi su se počeli podnositi 5. lipnja pare2025., a potpore se odnose na plaćeni porez na promet nekretnina i PDV.
Prema izvješću Ministarstva od 9. listopada 2026., APN je zaprimio 8041 zahtjev, a odobrio ih 5228. Vrijednost odobrenih potpora iznosila je približno 39,68 milijuna eura. Prosječna potpora za PDV iznosila je 14755,99 eura, a za porez na promet nekretnina 3474,16 eura. Najviše odobrenih zahtjeva, njih 2103, bilo je iz Zagreba.
Takvi iznosi obitelji mogu znatno pomoći. Ipak, još ne znamo koliko je ljudi zahvaljujući povratu kupilo nekretninu koju si inače ne bi moglo priuštiti. Za ocjenu mjere važno je utvrditi i koliko bi korisnika kupnju ostvarilo bez potpore.
Treba provjeriti podižu li prodavatelji cijene računajući na pomoć kupcima. Iskustvo subvencioniranih kredita opravdava takvo pitanje, ali ne dokazuje jednak učinak povrata poreza. Nova mjera zahtijeva zasebno istraživanje. Nastavak poskupljenja nakon njezina uvođenja nije dovoljan da joj se taj rast pripiše.
Koliko stanova država gradi?
Program društveno poticane stanogradnje uključuje gradnju stanova, pa njegov doprinos treba ocjenjivati prema povećanju ponude. Novi stanovi mogu ublažiti pritisak na cijene, osobito ondje gdje mnogo ljudi traži dom zbog zaposlenja i osnivanja obitelji.
Ministarstvo je 1. listopada 2026. objavilo da je kroz POS tada bilo 539 stanova u izgradnji, dok ih je još 877 bilo u drugim fazama pripreme. U Dugoj Resi toga je dana započela gradnja 25 stanova, s predviđenim završetkom za godinu dana.
Od pripreme projekta do useljenja često prolaze godine. Zato treba jasno navoditi koliko je stanova planirano, za koliko ih je počela gradnja, koliko ih je dovršeno i koliko je obitelji dobilo ključeve.
Važno je znati i njihov ukupni javni trošak. Uz gradnju treba uračunati zemljište, infrastrukturu i ostalu pomoć države ili lokalne samouprave. Cijena koju plaća kupac ne prikazuje nužno sve troškove. Treba pratiti i koriste li se stanovi za stanovanje korisnika te kako se sprječava preprodaja radi zarade ostvarene javnom potporom.
Novi zakon i njegova provedba
Hrvatski sabor donio je 21. travnja 2026. Zakon o priuštivom stanovanju. Njime su uređeni javno financirana ili sufinancirana sudstanogradnja, stjecanje nekretnina i upravljanje njima. Njegovim stupanjem na snagu prestao je važiti raniji Zakon o društveno poticanoj stanogradnji.
Koliko će zakon pomoći, ovisit će o provedbi. U Resniku je, primjerice, predviđena gradnja 30 zgrada s 240 stanova. Ministarstvo je u rujnu objavilo prijenos državnoga zemljišta APN-u, uz obvezu da se ono privede svrsi u roku od četiri godine od sklapanja ugovora. Njihov će se doprinos moći ocijeniti kada budu izgrađeni.
Uz zemljište treba osigurati prometnice, javni prijevoz i svakodnevne usluge. Kupac jeftinijega stana može dio uštede potrošiti na putovanje na posao. Dostupnost vrtića, škole i liječnika također utječe na odluku obitelji gdje će živjeti. Stambena politika zato traži dogovor države, gradova i općina o razvoju naselja.
Prazni stanovi i priuštivi najam
Programom priuštivog najma APN preuzima upravljanje privatnim nekretninama, vlasnicima isplaćuje naknadu, a najmoprimcima omogućuje povoljniji najam. Razliku prema pravilima programa pokriva država.
Ministarstvo je u svibnju izvijestilo o 958 prijava vlasnika za 960 nekretnina, od kojih je tada bilo dostupno 435. Na poziv najmoprimcima pristiglo je 1.315 prijava, a prva useljenja najavljivana su za kraj ljeta. Za ocjenu rezultata potreban je noviji podatak o sklopljenim ugovorima i useljenim kućanstvima.
Program može pomoći ako na tržište dovede stanove koji bi inače ostali prazni. Važno je nalaze li se ondje gdje ih građani traže, koliko ialdržava plaća po stanu i što se događa nakon isteka ugovora.
Što se tiče tzv. praznih nekretnina, među njima postoje odmah useljivi stanovi, kuće kojima je potrebna obnova, nekretnine s neriješenim suvlasništvom i objekti za povremeni boravak. Dio se nalazi u sredinama iz kojih ljudi odlaze. Ukupan broj ne govori koliko ih se može brzo ponuditi ondje gdje postoji potreba.
Što može porez na nekretnine?
Poreznim izmjenama iz prosinca 2024. propisan je godišnji porez na nekretnine od 0,60 do osam eura po četvornom metru. Predviđena su oslobođenja za stalno stanovanje i najam za stalno stanovanje, za koji se traži najmanje deset mjeseci najma u poreznom razdoblju.
Je li porez vlasnike potaknuo na dugoročni najam, treba provjeriti prema novim ugovorima i aktiviranim stanovima. Naplaćeni prihod ne pokazuje koliko je obitelji lakše pronašlo dom. Valja pratiti i lokalne razlike: porez ne će riješiti suvlasnički spor, obnoviti trošnu kuću ili stvoriti potražnju u mjestu iz kojega stanovništvo odlazi.
Državne mjere treba ocjenjivati prema tomu koliko su građanima olakšale rješavanje stambenoga pitanja. Potrebni su podatci o troškovima, korisnicima, novim stanovima i cijenama. Osobito treba vidjeti pomažu li obiteljima koje nemaju dovoljno visoka primanja za kredit, a teško podmiruju tržišnu najamninu.
Subvencionirani krediti pokazali su da pomoć kupcima može istodobno pridonijeti poskupljenju. Današnje programe zato treba pratiti od početka i mijenjati kada se pokažu njihove slabosti. Novac uložen u stambenu politiku trebao bi donijeti više dostupnih stanova i manje opterećenje obiteljskih prihoda. Prema tome treba suditi i o uspjehu državnih mjera.
