Od 1. siječnja na snagu stupa zakon koji ljuti mnoge: ‘To je jedan vrlo dobar reket’
- Detalji
- Objavljeno: Nedjelja, 15 Prosinac 2024 10:00
Unatoč tome što u većini europskih zemalja bilježe stagnaciju ili pad, u Hrvatskoj cijene nekretnina i dalje bilježe rast zbog čega iz dana u dana raste broj građana koji sebi više ne mogu priuštiti vlastiti dom. Situaciju dodatno komplicira nedovoljna ponuda i rastuća potražnja, a pitanje dostupnosti nekretnina jedno je od ključnih u kojima se raspravlja u predsjedničkoj kampanji.
Svi znaju da su stanovi skupi, ali usprkos pokušajima, još nitko nije uspio riješiti taj problem i sve je više ljudi koji su prisiljeni plaćati skupi najam.
Razgovarali smo s Borom Vujovićem, direktorom i osnivačem agencije za nekretnine Opereta, kako bismo saznali jesu li nekretnine u Hrvatskoj precijenjene i što je potrebno poduzeti kako bi tržište postalo dostupnije.
„Teško je generalizirati,” rekao je Vujović. „Neke nekretnine imaju nezasluženo visoku cijenu, što je rezultat nedovoljne ponude i velike potražnje. Sve što se dogodilo od pandemije Covida do danas utjecalo je na trenutnu situaciju na tržištu.”
Potražnja za nekretninama
Europska središnja banka (ECB) u četvrtak je četvrti put ove godine smanjila kamatne stope, a cijene zaduživanja bit će za 25 baznih bodova niže. To bi trebalo u narednom razdoblju pozitivno utjecati na potražnju za nekretninama u Hrvatskoj koja je pala u posljednjih godinu dana.
“Nama kamatne stope ne rastu, imamo tržište koje je stabilno,” rekao je Vujović, naglašavajući da su u inozemstvu šokovi na tržištu bili puno izraženiji zbog rasta kamata. “Mi i dalje imamo kamatne stope ispod četiri posto, što je važno uzeti u obzir. Neki kupci su čekali pad cijena, ali ako cijene i padnu, a kamatne stope narastu, u konačnici niste postigli ništa. Primjerice, na kredit od 100.000 eura na 20 godina, povećanje kamate za samo 1% znači dodatnih 11.000 eura.”
Zbog rasta cijena nekretnina, postalo je popularno govoriti o pohlepi investitora. Čak su i neki arhitekti, poput Otta Barića, upozoravali da bi cijena kvadrata u glavnom gradu trebala biti 2 500 eura, maksimalno 2 800 eura po kvadratu. Vujović se ne slaže s njim i upozorava da se investitori suočavaju s brojnim problemima, a jedina koja ima koristi na kraju je država.
Potres na tržištu
“Od 2021. godine bilježimo rast cijena građevinskog materijala od 23 posto. Često se investitore opisuje kao pohlepne poduzetnike, no treba uzeti u obzir cijeli proces – od kupnje zemljišta i ishođenja dozvola do pronalaska izvođača i upravljanja rizicima. Projekt može trajati tri do četiri godine, a država kroz PDV od 25 posto ‘uzima šlag’.”
Najveći potres na tržištu mogao bi se dogoditi od 1. siječnja kada će za kategorizaciju stanova u apartmane biti potrebna suglasnost dvotrećinske većine u zgradi, što će u mnogim slučajevima biti gotovo nemoguće.
“To u trenutku zvuči kao nemoguća misija ili jako dobar reket. Sigurno će biti i oni koji će uspjeti to riješiti, ali vjerujem da će se zbog toga dio stanova vratiti na tržište i to bi moglo imati svoje implikacije, pogotovo u nekim gradovima na obali,” dodaje.
Tramvajska zona
Govoreći o padu cijena stanova u nekim zapadnim europskim zemljama, Vujović napominje da sličan scenarij ne možemo očekivati i u Hrvatskoj. “U Austriji su cijene pale samo 1% u odnosu na prošlu godinu, unatoč krizi. Slično je i u Njemačkoj, gdje nije bilo dramatičnih promjena. U nekim europskim gradovima čak bilježimo rast cijena, što treba imati na umu dok analiziramo situaciju u Hrvatskoj.”
Za one koje žele kupiti stan kao investiciju jer misle da će cijene nastaviti rasti, Vujović kaže da je ključno razmišljati o povratu kroz najam ili zakup, a ne samo o mogućem rastu vrijednosti.
“Ako matematika ne funkcionira, to nije dobra investicija. Što se tiče regija s najboljim omjerom cijene i kvalitete, uz Gorski kotar dijelovi Zagrebačke i Ličko-senjske županiju ističu se kao područja s potencijalom za rast. U Zagrebu bih uvijek preporučio tramvajsku zonu. To je područje koje nudi odličnu povezanost i zadržava vrijednost kroz vrijeme,” zaključuje Vujović.
dnevno.hr
